Servitutter! Lett å glemme, men så viktig å huske!

Så hva er servitutter og må vi ta hensyn til dem?

Ja — servitutter kan være veldig viktige, og ja, man må som hovedregel ta hensyn til dem. Men det kommer an på hva slags servitutt det er, hvor gammel den er, og om den fortsatt er relevant eller gyldig.

En servitutt er rett og slett en avtale eller begrensning som følger eiendommen. Den ligger ofte tinglyst på eiendommen og «henger med» videre selv om huset selges.

Typiske servitutter kan være:

• veirett over naboens tomt

• rett til vann- og avløpsledninger

• byggegrenser

• forbud mot å bygge høyere enn et visst nivå

• krav om type bebyggelse

• forbud mot næringsvirksomhet

• rett til båtplass eller parkering

• gamle villa-/strøkservitutter

• regler om gjerder, farger på hus osv.

Må man følge dem?

Som utgangspunkt: ja.

Men i praksis er det mer komplisert enn mange tror.

Det finnes mange gamle servitutter som:

• er uklare

• strider mot dagens reguleringsplan

• aldri håndheves

• har mistet praktisk betydning

• kan settes til side av kommunen eller domstolene

Det er derfor ikke så enkelt som:

«Det står i grunnboka, derfor gjelder det alltid.»

Det viktige skillet:

1. Offentlig regelverk

Dette er:

• reguleringsplan

• kommuneplan

• TEK17

• plan- og bygningsloven

Dette vurderer kommunen.

2. Private servitutter

Dette er avtaler mellom private parter.

Kommunen håndhever normalt ikke disse.

Det betyr at:

• du kan få byggetillatelse fra kommunen

• men likevel havne i konflikt med nabo eller andre rettighetshavere etterpå

Kan en servitutt stoppe et byggeprosjekt?

Ja — i noen tilfeller.

Eksempel: En gammel villaklausul sier:

«Kun én enebolig tillates.»

Så ønsker noen å bygge tomannsbolig.

Kommunen kan i noen tilfeller godkjenne prosjektet etter reguleringsplanen, men naboer kan forsøke å stanse prosjektet privat ved å påberope seg servitutten.

Men norske domstoler har flere ganger kommet til at gamle servitutter må vike dersom:

• området er totalt forandret

• reguleringsplanen åpner for tettere utbygging

• servitutten er utdatert eller urimelig

Det er spesielt viktig å undersøke servitutter når:

• man skal bygge tilbygg

• dele tomt

• bygge flere boenheter

• endre adkomst

• gjøre større terrenginngrep

• bygge nær vei/sjø/nabo

• kjøpe tomt eller eldre eiendom

Hvor finner man servitutter?

De ligger vanligvis:

• i grunnboka

• i tinglyste dokumenter hos Kartverket

• noen ganger nevnt i salgsoppgave

Men ofte må man faktisk lese de gamle dokumentene, fordi grunnboka bare viser:

«Erklæring/avtale tinglyst 1958»

uten å forklare innholdet.

Viktig i praksis

Mange tror:

«Kommunen godkjente det, så da er alt lov.»

Det stemmer ikke nødvendigvis.

Kommunen vurderer primært offentlig regelverk — ikke alltid private servitutter.

Så i byggeprosjekter bør man ofte undersøke begge deler:

• reguleringsplan

• servitutter/heftelser

Særlig i eldre villaområder er dette utrolig vanlig.

Det er lett å glemme å sjekke servitutter men det er viktig å undersøke før man setter i gang.