I plan- og bygningsloven er strandsonen gitt en særlig beskyttelse gjennom en egen bestemmelse om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Dette forbudet er begrunnet av hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Men du må også ta hensyn til friluftsloven, og den har igjen sine regler. Og undersøke kommunens egne planer.
Reglene for strandsonen gjelder ikke bare bygg! Det gjelder også terrenginngrep, trapper, veier, murer, etablering av hekk mm.
Det er allikevel noen unntak fra strandloven som ikke krever dispensasjon, men kun søknad. Fasadeendringer er en av dem. De kan være søknadspliktige men man slipper dispensasjonssøknad. Man vil allikevel kunne oppleve at kommunen er restriktive med å tillate fasadeendringer som innebærer store vindusflater mot sjøen, bruk av reflekterende glass eller annet som gir gjenskinn. Vedlikehold er et annet eksempel.
Byggeforbudet er ikke absolutt og kan fravikes gjennom planer og dispensasjoner, og det er kommunene som har myndighet til å behandle disse sakene. Men det er viktig at du setter deg godt inn i reglene og kommunens planer før du begynner å lage store planer for eiendommen din.
Det kan også være lurt å be om en forhånds-konferanse med byggesaksavdelingen i kommunen før du starter søknadsprosessen, slik at du vet om det er noen mulighet for å få tiltaket du ønsker godkjent.
Når du skal søke om bygging i strandsonen kan saksbehandlingstiden være over 12 uker, spesielt om saken må opp til behandling i planutvalg og bygningsråd. Og i dispensasjons-søknaden må fordelene for allmenne interesser ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra skal heller ikke bli vesentlig tilsidesatt. At tiltaket har fordeler for deg som søker er ikke relevant og vil ikke tas hensyn til i en dispensasjonssøknad.
Det betyr at du som ønsker å bygge eller gjøre endringer på eiendommen din i strandsonen må være kreativ og har øye for hva som vil være en fordel for allmennheten.
Over: Fasadetegninger til ny hytte, i strandsonen. Godkjent, og under oppføring.
Vi ser økende tendenser til naboklager og at andre melder inn ulovligheter til kommunen. Den eldgamle praksisen med å bygge først og heller søke tillatelse om man blir avslørt anbefales ikke. Spesielt ikke i strandsonen. Kommunene og myndighetene har de siste årene strammet inn både regelverket og oppfølgingen av ulovligheter i strandsonen, og samtidig blitt strengere når det bygges ulovlig i strandsonen. Du skal ha "bodd under en stein" for å kunne si at du ikke var klar over at det du gjorde ikke var lov, og for at kommunens saksbehandler skal tro deg. I de fleste tilfeller vil kommunen gi deg varsler og gebyrer samt. pålegg om retting (som kan bety riving). Du vil som regel få mulighet til å søke om tiltaket ditt selv om det er utført, men det er ingen garanti for at det vil bli godkjent. Det er heller ingen garanti for at det vil bli godkjent slik det er utført. Det kan være kommunen krever mindre endringer, en litt annen plassering eller lignende som betyr at du må rive og bygge opp igjen. Det blir fort dyrt og er utrolig kjedelig, så vi anbefaler på det sterkeste å søke først;-).
Det er også viktig å minne om her at ulovligheter etter plan- og bygningsloven ikke foreldes, og at flere kommuner er i gang med å "rydde opp" i ulovligheter i strandsonen, og unngå etablering av nye, ulovlige tiltak.
Og husk: Det er mulig å få godkjent tiltak i strandsonen, men det er mye å ta hensyn til og du må ikke ha dårlig tid. Om du ønsker bistand til søknad eller til å se på hva som er mulig hjelper vi deg gjerne.