En innføring i byggesøknadens verden.
En gjesteblogg fra Byggstart.no
Hva er byggesøknad
La oss starte med det fundamentale - hva er egentlig en byggesøknad? Enkelt forklart er det en søknad man må sende inn til kommunen før man skal i gang med et søknadspliktig tiltak. Godkjennes søknaden, kan arbeidet begynne - avvises den, må man gjøre endringer og prøve på nytt.
Hvorfor må man søke? Byggesøknader sørger for at byggetiltak utføres korrekt og tar hensyn til helse og miljø så vel som gjeldende lover og planer.
Jo mer komplekst og krevende arbeid, desto mer ansvar hviler på søker. Ved mer komplekse byggeprosjekter er det derfor krav om en ansvarlig søker. En ansvarlig søker er en fagperson, som oftest en arkitekt eller en byggmester, som påtar seg ansvaret for søknaden.
Over: Søknadstegninger må ofte ha fasader, snitt, plan, situasjonsplan og utomhusplan. Tegningen over er et eksempel på snitt.
Hvilke tiltak er søknadspliktige
I grunn er at alle byggetiltak er søknadspliktige, men det finnes mange unntak. Plan- og bygningsloven har en liste, men her er noen konkrete tiltak som ofte slipper unna søknadsplikten:
Bygging av mindre tilbygg
Generell oppussing som ikke bryter med brannceller eller medfører inngrep i bærende konstruksjon
Bygging av terrasse, platting og levegg (innenfor visse grenser)
Takskifte
Frittliggende bygning som er mindre enn 50 kvm
Etterisolering
Merk at det er en rekke forhold ved hver av disse tiltakene som kan utløse søknadsplikt. Det er også viktig å huske på at når du ikke søker, er du alene ansvarlig for at tiltaket er i samsvar med alle krav. Når prosjektet er ferdigstilt, må du huske å sende inn sluttdokumentasjon uansett.
Ett-trinnssøknader og to-trinnssøknader
Når du skal søke, kan du velge mellom å søke med en ett- eller to-trinnssøknader.
Ett-trinnssøknad passer godt for tiltak der du kan søke selv, som er relativt ukomplisert og der man ønsker å få svar raskt. Her sender man inn kun én søknad med all nødvendig dokumentasjon.
To-trinnssøknader, ofte kalt rammesøknader, består av to søknader - først en søknad om rammetillatelse og deretter en om igangsettingstillatelse. Fordelen her er at man unngår å investere tid og penger i detaljplanlegging av prosjektet før det grunnleggende er avklart.
Fremgangsmåte
Med en ett-trinnssøknad sender du inn all informasjon om prosjektet på en gang. Søknaden må blant annet inneholde nabovarslingsskjema, tegninger, avklaring av ansvarsrett, samsvarserklæring og situasjonskart i tillegg til søknadsskjemaet. Direktoratet for Byggkvalitet har gode digitale løsninger for dette. Det er viktig at alt er på plass, alt av dokumentasjon, byggmester og nødvendig informasjon. Dersom noe mangler, må du prøve på nytt, noe som vil forlenge søknadsprosessen vesentlig.
To-trinnssøknad består av en første søknad som avklarer prosjektets ytre rammer, som tiltakets art, størrelse, utnyttelsesgrad, plassering, visuell utforming og mer. Når rammesøknaden er innvilget, og vilkår i rammetillatelsen er oppfylt, kan man søke om igangsettingstillatelse. Denne skal blant annet inkludere samsvarserklæring - det vil si hvem som er ansvarlig utførende og prosjekterende for ulike fag, for eksempel tømrer og våtrom. Når igangsettingstillatelsen er gitt, er det bare å sette i gang arbeidet.
Når arbeidet er fullført, gjenstår det å sende inn sluttdokumentasjon og søke om ferdigattest. Det er også mulig å søke om midlertidig brukstillatelse dersom mindre arbeider ikke er fullført.
Over: Søknadstegninger må ofte ha fasader, snitt, plan, situasjonsplan og utomhusplan. Tegningen over er et eksempel på fasadetegning.
Behandlingstid
Byggesaker skal som hovedregel behandles i løpet av 12 uker. Om behandlingstiden er lenger enn dette, skal kommunen betale tilbake 25 % av behandlingsgebyret per uke på overtid. Tidsfristen løper imidlertid fra kommunen mottar en fullstendig søknad - mangler dokumentasjon, vil fristen utsettes med 12 nye uker.
Ett-trinnssøknader har 3 uker som behandlingsfrist, forutsatt at tiltaket:
Samsvarer med gjeldende lover, regler og kommunale planer
Ikke har noen innsigelser fra naboer
Ikke har behov for innspill fra andre myndigheter
Byggesøknad er for øvrig ikke gratis. Gebyret vil variere ut ifra tiltak og kommune.
Dispensasjonssøknad
Når du søker om dispensasjon, søker du om fritak fra gjeldende lover, regler og kommunale planer. Det stilles primært to krav til dispensasjonssøknader, og begge må oppfylles:
Hensyn bak kravet som det søkes dispensasjon fra må ikke være vesentlig tilsidesatt
Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene
Husk at du ikke kan benytte deg av ett-trinnssøknad dersom søknaden inkluderer en dispensasjonssøknad. Da er du nødt til å benytte deg av en to-trinnssøknad.
Til sist: Husk på at alle kommuner har litt forskjellige regler, og ulike boligområder kan ha ulike regler. Sjekk derfor alltid med din kommune når du er i tvil om du må søke og hvordan.
Paradis Interiørarkitekter kan hjelpe deg med søknadstegninger og har samarbeidspartnere som kan stå som ansvarlig søker ved behov. Ta gjerne kontakt om du vil vite mer.